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À lire avant d'utiliser ce simulateur. Estimation indicative calculée selon les textes en vigueur au 05/10/2026 (Code civil, Code général des impôts), à partir des seules informations saisies. Elle ne tient pas compte notamment du régime matrimonial (la part de communauté du conjoint est déduite avant toute succession), des donations antérieures de moins de 15 ans, des testaments existants, de l'assurance vie, des dettes, des frais de notaire ni des règles de rapport et de réduction. Elle ne constitue ni un conseil juridique ou fiscal personnalisé, ni un acte. Leganeos est un éditeur d'information et un service de mise en relation : ni notaire, ni avocat, ni conseiller en gestion de patrimoine. Faites valider votre situation par un notaire avant toute décision.
Réponse courte : selon le barème de l'article 669 du CGI, l'usufruit vaut 50 % de la pleine propriété entre 51 et 60 ans, 40 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans et 20 % entre 81 et 90 ans. La nue-propriété vaut le complément. Donner la nue-propriété réduit donc d'autant la base taxable.
Le barème fiscal de l'usufruit (article 669 du CGI)
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
L'âge s'apprécie au jour de la donation ou du décès : « moins de 61 ans » signifie jusqu'à la veille du 61e anniversaire. Pour un usufruit temporaire, la valeur est de 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction : 23 % pour 1 à 10 ans, 46 % pour 11 à 20 ans (article 669, II du CGI).
Exemple : donner la nue-propriété à 72 ans
Monique, 72 ans, donne à ses deux enfants la nue-propriété d'un appartement de 300 000 € et en garde l'usufruit. L'usufruit vaut 30 %, la nue-propriété 70 %, soit 210 000 €. Chaque enfant reçoit 105 000 € taxables, et après l'abattement de 100 000 € paie 250 € de droits. Donné en pleine propriété, le même bien aurait coûté 8 194 € de droits à chacun. À son décès, ses enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires (article 1133 du CGI).
Réserve héréditaire et quotité disponible
| Vous laissez | Réserve des enfants | Quotité disponible |
|---|---|---|
| 1 enfant | 1/2 | 1/2 |
| 2 enfants | 2/3 | 1/3 |
| 3 enfants ou plus | 3/4 | 1/4 |
| Aucun enfant, mais un conjoint | 1/4 pour le conjoint | 3/4 |
Source : articles 913 et 914-1 du Code civil. Entre époux, la quotité disponible est plus large (article 1094-1) : voir le simulateur de donation au dernier vivant. Pour aller plus loin sur le démembrement : notre guide complet et la donation de SCPI en nue-propriété.
Les règles présentées sont celles en vigueur au 05/10/2026. Chaque succession dépend du régime matrimonial, des donations et testaments antérieurs, de la composition du patrimoine et de la situation de chacun. Ces contenus et simulateurs ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal : seul un notaire peut établir vos droits.
Sources officielles
- CGI, article 669 (barème de l'usufruit)
- Code civil, article 913 (réserve héréditaire)
- Code civil, articles 912 à 930-5 (réserve et quotité disponible)
Textes vérifiés le 05/10/2026.
Questions fréquentes
Comment calculer la valeur de l'usufruit ?
On applique au prix du bien le pourcentage du barème de l'article 669 du CGI correspondant à l'âge de l'usufruitier : par exemple 40 % entre 61 et 70 ans. La nue-propriété vaut le reste, soit 60 %.
Le barème de l'usufruit a-t-il changé en 2026 ?
Non. Le barème de l'article 669 du CGI est inchangé depuis la loi de finances pour 2004. Il sert au calcul des droits de donation et de succession ; un notaire peut retenir une valeur économique différente pour un partage civil.
Qu'est-ce que la quotité disponible ?
C'est la part de votre patrimoine que vous pouvez donner ou léguer à qui vous voulez. Elle est de la moitié avec un enfant, d'un tiers avec deux et d'un quart avec trois enfants ou plus (article 913 du Code civil).
Pourquoi donner la nue-propriété plutôt que la pleine propriété ?
Parce que les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, et qu'au décès de l'usufruitier les enfants deviennent pleins propriétaires sans payer de droits supplémentaires (article 1133 du CGI). Le donateur garde l'usage ou les revenus du bien.