SCPI et donation en nue-propriété : comment transmettre votre patrimoine en 2026
C'est souvent la même question qui revient : comment donner à ses enfants sans se démunir et sans leur laisser une facture fiscale en cadeau ? La donation en nue-propriété de parts SCPI répond exactement à ça — et c'est l'une des stratégies les plus sous-utilisées par les familles françaises.
📅 Mis à jour le 2 avril 2026⏱ 8 min de lecture✅ Sources officielles vérifiées
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William Demoustier
Rédigé avec l'appui de conseillers en gestion de patrimoine indépendants. Toutes les données fiscales sont vérifiées sur les textes officiels (Légifrance, impots.gouv.fr).
Qu'est-ce que le démembrement de parts SCPI ?
Avant d'aller plus loin, posons les bases — parce que "démembrement" et "nue-propriété" font partie de ces termes que beaucoup entendent sans vraiment savoir ce qu'ils recouvrent.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), c'est en résumé de l'immobilier locatif sans les contraintes : pas de locataire à gérer, pas de plombier à appeler. Vous détenez des parts d'un parc immobilier mutualisé et percevez des revenus trimestriels. Le démembrement de propriété, lui, consiste à couper la pleine propriété en deux droits distincts :
L'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits (les revenus locatifs, pour une SCPI).
La nue-propriété : la propriété "nue", sans droit d'usage ni de revenus pendant la durée du démembrement.
Dans le cadre d'une donation en nue-propriété, le parent donne la nue-propriété
de ses parts SCPI à ses enfants tout en conservant l'usufruit.
Il continue donc de percevoir les dividendes SCPI jusqu'à son décès.
À ce moment, l'usufruit s'éteint et les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété,
sans payer de droits de succession supplémentaires.
💡 Ce que beaucoup ignorent
Avec un appartement, impossible de donner exactement 100 000 €. Avec des parts SCPI, si. C'est l'une des rares classes d'actifs où vous pouvez calibrer la donation au centime près sur l'abattement disponible. En pratique, c'est un avantage considérable.
Pourquoi les SCPI sont idéales pour transmettre son patrimoine
Quand on compare les options de transmission — appartement, assurance-vie, liquidités — les SCPI ont un profil assez unique. Voici ce qui fait vraiment la différence dans la pratique :
Aucune gestion locative : pas de locataire à gérer, pas de travaux, pas d'impayés. La société de gestion de la SCPI s'occupe de tout à votre place.
Divisibilité parfaite : on peut donner exactement 50 000 €, 80 000 € ou 99 999 € de parts, ajusté au centime sur l'abattement disponible — impossible à faire avec un appartement.
Revenus inchangés pour le donateur : vous continuez à percevoir vos revenus SCPI (versés trimestriellement) sans aucune interruption après la donation.
Plus-value transmise gratuitement : si vos parts SCPI prennent de la valeur entre la donation et votre décès, cette hausse revient à vos enfants sans droits supplémentaires à payer.
Votre patrimoine mérite une stratégie sur mesure
Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant analysera votre situation et identifiera
les SCPI les plus adaptées à une donation en nue-propriété selon votre âge et vos objectifs.
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Comment fonctionne le barème fiscal de la nue-propriété
La valeur taxable de la nue-propriété est déterminée par l'article 669 du Code général des impôts (CGI).
Elle dépend de l'âge de l'usufruitier (le donateur) au jour de la donation :
Âge du donateur (vous, le parent)
Part conservée par le parent (usufruit)
Part transmise à l'enfant (nue-propriété)
Moins de 21 ans
90 %
10 %
21 à 30 ans
80 %
20 %
31 à 40 ans
70 %
30 %
41 à 50 ans
60 %
40 %
51 à 60 ans
50 %
50 %
61 à 70 ans
40 %
60 %
71 à 80 ans
30 %
70 %
81 à 90 ans
20 %
80 %
Plus de 90 ans
10 %
90 %
Exemple concret : Un parent de 65 ans possède 150 000 € de parts SCPI
et veut en faire donation à son unique enfant. La nue-propriété représente 60%
de la valeur, soit 90 000 €. L'abattement de 100 000 € couvre la totalité :
zéro droits de donation à payer.
Les abattements fiscaux sur la donation de parts SCPI
Le régime fiscal des donations entre parents et enfants prévoit un abattement de 100 000 €
par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans (article 779 du CGI).
Pour un couple avec deux enfants, cela représente :
Situation
Abattement disponible
Fréquence
1 parent → 1 enfant
100 000 €
Tous les 15 ans
1 parent → 2 enfants
200 000 €
Tous les 15 ans
2 parents → 2 enfants
400 000 €
Tous les 15 ans
1 parent → 1 petit-enfant
31 865 €
Tous les 15 ans
Les deux leviers combinés — démembrement + abattements — donnent des résultats qui surprennent souvent. Un couple entre 61 et 70 ans avec deux enfants peut transmettre jusqu'à 666 000 € de parts SCPI sans payer un euro de droits de donation. Le raisonnement : la nue-propriété ne vaut fiscalement que 60% de la valeur totale, donc 400 000 € d'abattements "couvrent" en réalité 666 666 € de parts. Beaucoup de familles passent à côté de ça, faute d'en avoir entendu parler au bon moment.
⚠️ Attention aux donations oubliées
Le fisc a bonne mémoire : toutes vos donations des 15 dernières années sont prises en compte. Un virement de 20 000 € il y a 8 ans ? Il s'impute sur votre abattement disponible. Avant de planifier quoi que ce soit, vérifiez votre historique — votre notaire peut vous aider à reconstituer ça en 30 minutes.
Simulateur : calculez vos droits de donation SCPI nue-propriété
Plutôt qu'une formule abstraite, voici un outil concret. Entrez votre âge, la valeur de vos parts et le nombre d'enfants — vous aurez en 10 secondes une estimation de ce que vous économisez réellement. Les barèmes utilisés sont ceux de l'article 669 et 777 du CGI, à jour 2026.
🧮 Simulateur SCPI nue-propriété
Estimation indicative — consultez un professionnel pour une analyse personnalisée
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⚠️ Ce simulateur est fourni à titre indicatif. Il ne tient pas compte des donations antérieures
non renseignées, des abattements spéciaux (handicap : +159 325 €), ni de la fiscalité
applicable aux non-résidents. Les résultats ne constituent pas un conseil fiscal.
Votre simulation vous intéresse ? Passez à l'étape suivante
Un conseiller en gestion de patrimoine peut affiner ces chiffres avec votre situation réelle
(donations passées, abattement spécial handicap, SCPI éligibles) et vous accompagner dans l'acte notarié.
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Étape par étape : comment réaliser une donation en nue-propriété de SCPI
Identifier les parts SCPI à démembrer
Choisissez les SCPI adaptées : certaines sociétés de gestion ont des politiques spécifiques
sur le démembrement. Vérifiez les statuts et consultez la société de gestion.
Les SCPI "de rendement" sont généralement les plus adaptées.
Calculer le montant optimal à donner
Déterminez la valeur en nue-propriété qui correspond exactement à l'abattement disponible
(100 000 € - donations passées < 15 ans). Ajustez le nombre de parts en conséquence.
Signer l'acte de donation chez un notaire
La donation de parts de SCPI en nue-propriété doit impérativement être réalisée par acte notarié.
Le notaire rédige l'acte de donation-partage ou de donation simple, avec la convention de démembrement.
Enregistrement auprès des impôts
Pour une donation par acte notarié, le notaire enregistre lui-même l'acte auprès du service
de l'enregistrement et règle les droits éventuels. Si le montant donné est inférieur à l'abattement,
aucun droit n'est dû — mais l'enregistrement reste obligatoire pour "consommer" l'abattement
et prouver la date de départ du délai de 15 ans.
Notifier la société de gestion de la SCPI
La société de gestion met à jour le registre des associés pour distinguer usufruitier
et nu-propriétaire. À partir de ce moment, les dividendes sont versés à l'usufruitier
et le nu-propriétaire n'a aucune démarche fiscale à faire sur les revenus.
SCPI nue-propriété vs immobilier direct en donation : comparaison
SCPI en nue-propriété Recommandé
✅ Parts divisibles au centime (calage parfait sur l'abattement)
✅ Aucune gestion locative pour le donateur
✅ Pas de travaux, de vacance locative, de dégradations
✅ Revenus versés trimestriellement à l'usufruitier
✅ Transmission possible dès 5 000 €
⚠️ Liquidité moindre que les actions
Immobilier direct en donation
✅ Valorisation potentiellement forte selon localisation
✅ Bien tangible, compréhensible par tous
❌ Indivisible (difficile de calibrer sur l'abattement)
❌ Frais notariés plus élevés (7 à 8% en ancien)
❌ Gestion locative à organiser pour l'usufruitier
❌ Risque de conflits entre co-nus-propriétaires
5 erreurs que font (presque) tous les primo-donateurs
On les voit régulièrement chez les lecteurs qui nous écrivent après avoir fait une donation seuls, sans conseiller. Cinq erreurs qui reviennent tout le temps — et qui coûtent parfois très cher :
Attendre trop longtemps : plus vous vieillissez, plus la valeur fiscale de la
nue-propriété augmente (ex. : à 80 ans, vos enfants reçoivent 70% de la valeur au lieu de 60% à 65 ans),
ce qui réduit mécaniquement l'économie de droits. Agir avant 70 ans est généralement plus avantageux.
Oublier les donations passées : le fisc "se souvient" de toutes vos donations
des 15 dernières années. Si vous avez déjà donné de l'argent ou des biens à vos enfants,
ces montants s'imputent sur votre abattement disponible. Une donation non déclarée peut entraîner un redressement.
Ne pas vérifier les statuts de la SCPI : certaines SCPI limitent le démembrement
ou imposent des conditions spécifiques. Lisez le règlement général.
Choisir une donation simple plutôt qu'une donation-partage :
la donation-partage "fige" la valeur à la date de la donation. Résultat : pas de surprise ni de conflit entre enfants lors de la succession — personne ne peut contester la valeur en disant "mais les parts valaient plus au moment du décès". Si vous avez plusieurs enfants, c'est presque toujours la bonne option.
Sous-estimer les frais de l'acte notarié : comptez entre 1 et 2% du montant
donné en frais notariés, même quand aucun droit de donation n'est dû.
ℹ️ Cas particulier — abattement supplémentaire
Un enfant en situation de handicap bénéficie d'un abattement supplémentaire de 159 325 €
(article 779 II du CGI), cumulable avec l'abattement classique de 100 000 €.
Cela porte le total à 259 325 € par enfant handicapé et par parent.
FAQ : vos questions sur SCPI et transmission
La donation en nue-propriété de parts SCPI consiste à transmettre à ses enfants la propriété
future des parts (la nue-propriété), tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire les revenus locatifs.
Le donateur continue de percevoir les dividendes jusqu'à son décès, date à laquelle ses enfants
récupèrent la pleine propriété des parts sans droits de succession supplémentaires.
L'avantage est double. D'abord, la base taxable est réduite : les droits de donation
sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété (entre 10% et 90% selon l'âge),
pas sur la pleine propriété. Ensuite, l'abattement de 100 000 € par enfant s'applique
intégralement sur cette base réduite, permettant de transmettre davantage sans impôt.
La valeur de la nue-propriété est déterminée par le barème fiscal de l'article 669 du
Code général des impôts (CGI), en fonction de l'âge de l'usufruitier (le donateur)
au moment de la donation. Un donateur de 61 à 70 ans transmet une nue-propriété
valant 60% de la valeur totale des parts SCPI.
Non pour le nu-propriétaire (l'enfant). Tant que le donateur conserve l'usufruit,
il perçoit l'intégralité des dividendes SCPI et les déclare dans ses revenus fonciers.
L'enfant ne perçoit aucun revenu pendant le démembrement et n'a rien à déclarer à ce titre.
Oui, mais avec l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire.
En cas de cession, le prix est généralement réparti entre eux selon le barème de l'article 669 CGI
applicable à la date de la vente, sauf convention contraire préalablement établie chez le notaire.
L'abattement de 100 000 € par enfant et par parent se renouvelle tous les 15 ans.
Un couple avec deux enfants peut transmettre jusqu'à 400 000 € tous les 15 ans en franchise
totale de droits de donation — davantage encore grâce au levier du démembrement.
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Chaque situation est différente : l'âge, le nombre d'enfants, les donations passées, les SCPI déjà détenues... Nos conseillers partenaires — indépendants, sans rétrocommission — prennent le temps d'analyser votre cas avant de vous proposer quoi que ce soit.
Pour comprendre comment l'assurance vie est traitée dans une succession en 2026 (abattement 152 500 € avant 70 ans, 30 500 € après, clause bénéficiaire, démembrement de clause), consultez notre guide complet sur la succession et l'assurance vie 2026.
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