L'idée du législateur, fin 2024, était de faciliter l'accès au logement neuf et la rénovation énergétique en mobilisant l'épargne des grands-parents et des parents. Le résultat, codifié à l'article 790 A bis du Code général des impôts, est l'une des fenêtres de transmission les plus généreuses depuis plusieurs années — à condition d'en comprendre les règles précises.
Ce qu'il faut retenir en 30 secondes
Le dispositif de l'article 790 A bis CGI, en vigueur du 15 février 2025 au 31 décembre 2026, ouvre la possibilité pour un ascendant en ligne directe — ou un oncle/une tante en l'absence d'enfants — de donner à un descendant jusqu'à 100 000 € en franchise totale de droits, à condition que la somme soit affectée dans les six mois à l'un des trois usages suivants exclusivement :
- l'achat d'un logement neuf destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire ;
- l'achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) sous la même condition ;
- le financement de travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire.
Chaque donataire (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant) peut recevoir au maximum 300 000 € au total, tous donateurs cumulés, sur la durée du dispositif. Et — c'est le point critique — ce mécanisme s'ajoute à l'abattement de 100 000 € classique tous les 15 ans prévu par l'article 779 CGI. Il ne le remplace pas.
Un parent peut donc transmettre en 2026 à son enfant majeur, en franchise totale, jusqu'à 200 000 € : 100 000 € au titre de l'abattement classique 15 ans (sans contrainte d'usage) + 100 000 € au titre du dispositif 790 A bis (affecté à la résidence principale).
Les conditions exactes (à connaître avant d'agir)
Qui peut donner ?
Le donateur doit être un ascendant en ligne directe du bénéficiaire : parent, grand-parent ou arrière-grand-parent. À défaut de descendance directe, le don peut être consenti à un neveu ou une nièce — c'est la seule exception. Contrairement au don familial de l'article 790 G CGI, il n'y a pas de plafond d'âge pour le donateur sur ce dispositif. Un grand-parent de 85 ans peut donner.
Qui peut recevoir ?
Le bénéficiaire doit être majeur ou émancipé. Il n'y a pas d'autre condition (ressources, statut professionnel, etc.).
Quels logements et quels travaux ?
Côté immobilier neuf : sont éligibles l'achat d'un logement neuf jamais habité ou un achat en VEFA. L'ancien est exclu, y compris les biens "comme neufs" récemment rénovés.
Côté rénovation énergétique : sont éligibles les travaux et dépenses ouvrant droit à l'aide MaPrimeRénov' ou relevant des catégories définies par le décret d'application du dispositif (isolation, chauffage performant, ventilation, etc.). L'argent peut aussi servir à la quote-part personnelle après aides publiques.
Le logement doit-il rester en résidence principale ?
Oui, et c'est un point capital. Le bien doit constituer la résidence principale du donataire (ou d'un locataire désigné par lui dans certains cas pour le neuf). Une revente ou un changement de destination dans les premières années expose à un redressement.
Combien peut-on donner en 2026 — les plafonds en clair
| Configuration familiale | Plafond total exonéré (790 A bis seul) | Avec cumul abattement 779 CGI |
|---|---|---|
| 1 parent → 1 enfant | 100 000 € | 200 000 € |
| 2 parents → 1 enfant | 200 000 € | 400 000 € |
| 2 parents + 2 grands-parents → 1 enfant | 300 000 € (plafond donataire atteint) | 500 000 € à 700 000 € selon abattements 15 ans disponibles |
| 2 parents → 2 enfants | 400 000 € | 800 000 € |
Sources : article 779 et article 790 A bis du Code général des impôts. Plafonds applicables sous réserve de respect des conditions d'affectation et des abattements antérieurs déjà consommés sur les 15 dernières années.
Si vos parents et vos grands-parents souhaitent tous mobiliser le dispositif au profit du même enfant ou petit-enfant, sachez que la somme totale exonérée au titre du 790 A bis ne peut pas dépasser 300 000 € par bénéficiaire sur toute la durée du dispositif. Au-delà, c'est le régime de droit commun (avec abattements classiques) qui s'applique au reliquat.
Un cas chiffré : famille Martin, 4 personnes
Imaginons une situation concrète. Henri et Catherine, 68 et 65 ans, ont deux enfants : Émilie (35 ans, en couple, qui souhaite acheter un appartement neuf en banlieue de Nantes pour 350 000 €) et Thomas (32 ans, propriétaire d'une maison ancienne avec des travaux de rénovation énergétique pour 60 000 €).
Henri n'avait jamais fait de donation à ses enfants. Catherine non plus. Voici ce qu'ils peuvent transmettre en 2026, sans aucun droit de donation :
- À Émilie : Henri lui donne 100 000 € au titre de l'abattement classique (article 779 CGI, 15 ans) + 100 000 € au titre du dispositif 790 A bis affectés à l'achat de l'appartement. Catherine fait de même : 100 000 € classique + 100 000 € au titre du 790 A bis. Total reçu par Émilie en 2026 : 400 000 €, zéro impôt. Émilie finance ainsi entièrement son achat neuf, sans crédit.
- À Thomas : il n'a pas besoin d'autant. Catherine lui donne 60 000 € au titre du 790 A bis, affectés à ses travaux de rénovation énergétique. Henri, lui, lui transmet 100 000 € au titre de l'abattement classique pour qu'il les place en assurance vie.
Bilan : 560 000 € transmis en franchise totale en une année, dont 260 000 € qui n'auraient pas été exonérés sans le 790 A bis. À titre de comparaison, hors dispositif, ces 260 000 € auraient supporté des droits de donation d'environ 40 000 à 50 000 €.
Les pièges à éviter
1. Croire que c'est automatique
La déclaration doit être faite dans le mois suivant la donation. Pour un don de plus de 31 865 € en numéraire — ce qui sera presque toujours le cas ici — le formulaire 2735 est obligatoire. Pour des montants importants ou des structures complexes (donation-partage, démembrement), l'acte notarié reste vivement recommandé.
2. Mal documenter l'affectation
L'administration peut contrôler l'effectivité de l'affectation jusqu'à 6 ans après la donation. Conservez précieusement : factures d'achat ou de travaux, avis de taxe foncière et taxe d'habitation prouvant la résidence principale, relevés bancaires montrant le flux du donateur vers l'achat ou les travaux. Une attestation sur l'honneur ne suffit pas seule.
3. Confondre avec d'autres dispositifs
Le 790 A bis n'a rien à voir avec le "don Sarkozy" (article 790 G CGI, 31 865 € par parent et par enfant tous les 15 ans, donateur de moins de 80 ans). Les deux sont cumulables, mais leurs règles diffèrent radicalement. De même, ce dispositif n'est pas l'abattement classique de 100 000 € (article 779 CGI) — qui lui n'a pas de condition d'usage.
4. Acheter dans l'ancien
L'erreur la plus fréquente. L'acquisition d'un bien ancien — même rénové — exclut l'exonération. Le dispositif vise expressément le neuf et la VEFA. Pour l'ancien, il reste l'abattement classique 100 000 € / 15 ans.
5. Reporter la décision sans tenir compte du calendrier notarial
Une donation importante via notaire prend généralement 4 à 8 semaines de préparation, parfois plus en fin d'année (charge des études, congés). Si vous visez une donation effective avant le 31 décembre 2026, déclencher le rendez-vous au plus tard à la rentrée 2026 est prudent. Mieux : engager le processus dès l'été.
Une exonération obtenue à tort — affectation non respectée, conditions de parenté non remplies, justificatifs incomplets — donne lieu à un redressement avec droits, intérêts de retard (0,2% / mois) et éventuellement une majoration de 40% en cas de mauvaise foi avérée. Sécuriser l'opération avec un notaire est l'investissement le plus rentable de toute l'opération.
Le cumul avec les autres dispositifs : à structurer intelligemment
Beaucoup de familles peuvent, en 2026, empiler plusieurs niveaux d'exonération :
| Dispositif | Plafond | Condition principale | Cumul possible avec 790 A bis |
|---|---|---|---|
| Abattement classique (article 779 CGI) | 100 000 € / parent / enfant tous les 15 ans | Aucune contrainte d'usage | Oui |
| Don familial en numéraire (article 790 G CGI) | 31 865 € / parent / enfant tous les 15 ans | Donateur < 80 ans, donataire majeur | Oui |
| Article 790 A bis CGI | 100 000 € / donateur, plafond 300 000 € / donataire | Résidence principale neuve ou rénovation énergétique, affectation en 6 mois | — |
| Démembrement de propriété | Décote selon âge de l'usufruitier (Article 669 CGI) | Donation d'un bien immobilier | Non — usage différent |
Pour qui ce dispositif est-il fait ?
Trois profils, principalement :
- Les parents et grands-parents 60-80 ans qui ont une épargne dormante (livrets pleins, assurance vie ancienne, fonds euros en attente) et des enfants ou petits-enfants en projet d'achat immobilier neuf ou de rénovation. Le dispositif transforme cette épargne fiscale en un transfert immédiat efficace.
- Les familles qui anticipent une succession importante et veulent réduire la base taxable au futur décès. Chaque euro transmis avant le 31 décembre 2026 au titre du 790 A bis est un euro de droits évités plus tard.
- Les enfants et petits-enfants 25-45 ans en projet immobilier neuf ou en rénovation énergétique, qui ont des ascendants en capacité de donner. C'est leur fenêtre, pas seulement celle des donateurs.
Ce dispositif est moins pertinent si l'enfant achète dans l'ancien (non éligible), s'il n'a pas de projet de résidence principale, ou si la famille a déjà épuisé son abattement classique 15 ans récemment — auquel cas seule la part 790 A bis est mobilisable.
Le mot du fondateur
Une question revient régulièrement dans mes échanges avec les lecteurs de Leganeos : "est-ce qu'il faut en parler à mes parents ?". Si un projet immobilier neuf ou de rénovation énergétique est dans les cartons côté enfant ou petit-enfant, la réponse est généralement oui — simplement parce que le dispositif élargit la marge d'optimisation fiscale familiale, sans contrepartie. Le point pratique à anticiper, c'est le calendrier : entre la décision familiale, le choix du bien ou du devis, le rendez-vous notaire et le délai des six mois d'affectation, on est facilement à six ou huit mois de processus. Mieux vaut donc en discuter en amont plutôt qu'en fin d'année.
— William Demoustier, fondateur de Leganeos
Pour aller plus loin
- Sources :
- Code général des impôts, article 790 A bis (introduit par la loi de finances 2025 du 14 février 2025).
- Code général des impôts, article 779 (abattement classique de 100 000 € parent-enfant tous les 15 ans).
- Code général des impôts, article 790 G (don familial en numéraire).
- Service-public.fr — Fiscalité : de nouvelles exonérations pour les dons d'argent entre membres d'une famille
- BOFiP — Bulletin officiel des finances publiques
Cet article a vocation à informer et ne remplace pas un conseil personnalisé d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine. Les règles fiscales peuvent évoluer ; cet article reflète l'état du droit au 11 mai 2026.