Libérer un capital sans déménager : viager, nue-propriété ou prêt viager hypothécaire ?

Vous avez remboursé votre crédit, votre maison vaut aujourd'hui plusieurs centaines de milliers d'euros — et pourtant, à la fin du mois, votre pension suffit à peine. C'est une situation que l'on rencontre souvent chez nos lecteurs : « riche en pierre, pauvre en liquidités ». Le patrimoine est là, sous vos pieds, mais il dort.

La bonne nouvelle, c'est qu'il existe plusieurs façons de mobiliser cette valeur sans quitter votre logement. La moins bonne, c'est que ces montages sont mal expliqués — souvent par ceux-là mêmes qui les commercialisent. Chez Leganeos, nous ne vendons ni viager ni crédit : cet article compare les trois solutions telles qu'elles sont, avec leurs vrais avantages et leurs vraies limites.

Pourquoi tant de retraités sont « riches en pierre, pauvres en liquidités »

En France, la résidence principale représente l'essentiel du patrimoine des ménages de plus de 60 ans. Une fois le crédit soldé, ce patrimoine est stable mais totalement illiquide : il ne produit aucun revenu et ne peut servir ni à compléter la pension, ni à aider les enfants, ni à financer une aide à domicile.

Vendre pour déménager n'est pas toujours souhaitable : on est attaché à son quartier, à ses repères, à ses voisins. D'où l'intérêt des solutions qui permettent de récupérer de l'argent en restant chez soi. Elles reposent toutes sur la même idée : céder aujourd'hui une partie de la valeur future du bien, en échange de liquidités immédiates.

Les 3 façons de libérer un capital en restant chez soi

Avant d'entrer dans le détail, voici la logique de chacune :

• Le viager occupé — vous vendez votre bien mais conservez le droit d'y vivre. Vous touchez un capital de départ (le bouquet) puis une rente versée jusqu'à votre décès.
• La vente en nue-propriété — vous vendez uniquement les murs (la nue-propriété) et gardez l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'habiter ou de louer. Vous touchez un capital unique, sans rente.
• Le prêt viager hypothécaire — vous empruntez en garantissant le prêt sur votre logement, dont vous restez pleinement propriétaire. Aucune mensualité : la dette est remboursée à votre décès ou à la vente.

Solution 1 — La vente en viager occupé

Vous vendez votre logement à un acquéreur (le débirentier) mais vous vous réservez le droit d'y habiter jusqu'à la fin de votre vie. En contrepartie de cette « occupation », le prix est décoté, et il vous est versé sous deux formes :

• un bouquet : une somme payée comptant à la signature ;
• une rente viagère : un revenu mensuel versé jusqu'à votre décès, revalorisé chaque année.

La fiscalité de la rente (2026)

C'est l'avantage méconnu du viager : seule une fraction de la rente est imposable, et cette fraction dépend de votre âge lors du premier versement (article 158-6 du CGI). Une fois fixée, elle ne change plus :

Concrètement, si vous mettez votre bien en viager à 72 ans, seuls 30 % de votre rente seront soumis à l'impôt sur le revenu (et aux prélèvements sociaux de 17,2 %). Le bouquet, lui, correspond au prix de vente : s'il s'agit de votre résidence principale, la plus-value est en principe exonérée (article 150 U du CGI).

Solution 2 — La vente en nue-propriété

Ici, vous ne vendez pas tout : vous cédez la nue-propriété (les murs) et vous conservez l'usufruit, c'est-à-dire le droit de vivre dans le logement — ou de le louer et d'en percevoir les loyers. En échange, vous recevez un capital unique, versé en une seule fois. Pas de rente, pas d'aléa : vous savez immédiatement combien vous touchez.

Comment se calcule le prix ?

La répartition entre usufruit et nue-propriété suit un barème fiscal fixé par l'article 669 du CGI, fonction de votre âge :

Ce barème est le repère fiscal. Dans une vente réelle, l'acquéreur applique en général une décote un peu plus forte (il immobilise son argent sans jouissance immédiate) : le capital que vous percevez se situe le plus souvent dans une fourchette proche, mais légèrement en dessous de la valeur théorique de la nue-propriété. Seul un notaire, avec une expertise du bien, fixe le montant exact.

La fiscalité (2026)

Le capital perçu n'est pas un revenu imposable : c'est le produit d'une vente. Si le bien est votre résidence principale, la plus-value est en principe exonérée (article 150 U du CGI). Au décès, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits de succession supplémentaires (article 1133 du CGI).

Solution 3 — Le prêt viager hypothécaire

C'est la seule solution où vous restez propriétaire à 100 %. Une banque vous prête une somme (en capital ou en versements), garantie par une hypothèque sur votre logement. Vous n'avez aucune mensualité à rembourser : la dette — capital plus intérêts capitalisés — est soldée à votre décès ou lors de la vente du bien.

La loi encadre strictement ce prêt (Code de la consommation, articles L315-1 et suivants). Sa protection la plus importante : la dette ne peut jamais dépasser la valeur du bien au jour du remboursement. Vos héritiers ne devront donc jamais plus que ce que vaut le logement. S'ils veulent le conserver, ils remboursent la dette ; sinon, la vente la solde, et l'éventuel surplus leur revient.

Tableau comparatif : viager, nue-propriété, prêt viager hypothécaire

*Fraction imposable de la rente selon l'âge au 1ᵉʳ versement (art. 158-6 CGI) : 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans.

Estimez le capital que vous pouvez libérer

Ce simulateur donne un ordre de grandeur du capital mobilisable selon votre âge et la valeur de votre logement. Il s'appuie sur le barème fiscal de l'article 669 du CGI. Les montants sont indicatifs : seul un notaire établit une valorisation réelle.

Comment choisir ? 4 questions à vous poser

Il n'y a pas de « meilleure » solution dans l'absolu — il y a celle qui correspond à votre situation. Quatre questions permettent de trancher :

1. Avez-vous besoin d'un capital ou d'un revenu ? Un capital unique oriente vers la nue-propriété ou le prêt ; un revenu régulier à vie, vers le viager.
2. Tenez-vous à rester propriétaire ? Si oui, seul le prêt viager hypothécaire le permet.
3. Quel est votre objectif de transmission ? Le viager sort le bien du patrimoine ; la nue-propriété organise sa transmission ; le prêt laisse une dette à solder.
4. Quelle est votre tranche d'imposition ? Si vous êtes fortement imposé, la neutralité fiscale de la nue-propriété pèse davantage.

Cas réel : Michel et Françoise, 73 et 71 ans, près de Bordeaux

Le couple possède une maison estimée à 420 000 €, entièrement payée. Leurs pensions cumulées couvrent le quotidien, mais ils veulent aider leurs deux petits-enfants et se constituer un matelas pour d'éventuels frais de santé. Déménager ? Hors de question : ils ont construit cette maison.

Ils écartent le viager (ils ne veulent pas d'un revenu qui « pénalise » leurs héritiers si l'un d'eux vit très vieux) et le prêt (le coût des intérêts les rebute). Ils s'orientent vers une vente en nue-propriété : à leur âge, le barème situe la nue-propriété autour de 60-70 % de la valeur. Après décote de marché, un notaire leur confirme un capital net de l'ordre de 250 000 à 270 000 €, non imposable — de quoi aider leurs proches immédiatement tout en restant chez eux à vie. (Exemple illustratif ; les montants réels dépendent de l'expertise du bien.)

Ce qu'il faut retenir